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卖房时其他家庭共有权人未签字仍有可能合同有效
时间:2010-07-13 16:49 访问量:来源:《平顶山房地产》(第9期)

卖房时其他家庭共有权人未签字仍有可能合同有效

刘建辉 河南金年华律师事务所

 

  案情简介:

  甲与其妻共有一套住房,早年办理的房产证上仅记载甲为产权人。2000年甲妻去逝,甲与其两个子女未进行遗产分割。2002年3月,甲与乙签订房屋买卖合同(合同上仅有两人签名),将这套房屋卖给乙,并约定甲需配合乙办理过户手续,相关费用由乙支付。合同签订后乙支付了全部房款并住进该房屋。后甲一直拖延未给乙办理过户。2008年乙与其妻离婚,离婚协议约定该房归乙妻所有。乙妻找甲要求房屋过户,甲认为当初的买卖合同未经其两个子女书面同意,因此合同无效。2009年3月乙妻将甲诉至人民法院,要求判决甲协助其办理过户手续;甲也提出反诉,要求判决合同无效,乙妻归还房屋。

  后法院判决乙妻胜诉,驳回了甲的反诉请求。

 

  律师分析:

  本案涉讼房屋虽然原登记在甲个人名下,但属于甲与其妻的共同财产。后其妻去世,产生继承问题,即:其妻所拥有的一半房屋产权应归甲与二个子女共同继承。由于甲与子女一直未进行遗产分割,此时该房应认定为甲与二个子女共同共有。根据物权法的规定,“处分共有的不动产,应经全体共同共有人同意”,但本案房屋买卖时,合同上却没有甲的二个子女的签名。

  至此,我们可以提出本案最核心的问题:甲乙所签订的房屋买卖合同是否有效?

  共有拥有的不动产在处分时应经全体共有人同意,这是法律规定的必备条件——如果简单地对比法律条文,很容易得出本案合同无效的结论。但是,生活中复杂的法律关系往往不能生搬硬套,很多时候应跳出条文,运用法理作具体问题具体分析。本案就有其特殊之处:该房的三个共有权人是同一家庭的成员。为什么当初合同上没有甲两个子女的签字呢?对此双方在法庭上各执一辞。甲说自己卖房心切,儿女至今根本不知情;乙妻则说当初甲一再承诺“全家人都没意见”,出于信任就没强求甲的子女来签字。这个问题的真相如何,在法庭上基本是调查不清的。但法院可以查明的是:甲之前就在该房里居住,甲的两个子女也在同一个城市生活;甲将房屋卖掉后在本市另租一个面积比较小的房屋居住。根据这种特殊情况,法院认为在卖掉房屋长达七年的时间里,甲的子女说对此根本不知情,显然不符合情理;而七年里甲及其子女一直未主张过合同无效,可以推断为甲的子女当年是知道卖房的事情并且同意的。据此法院作出了乙妻胜诉的判决。笔者认为,法院的判决是妥当的。

  另,乙妻的代理律师在法庭辩论时提出,本案合同双方已履行了主要义务,乙妻已在该房屋里生活中七年,如果合同被认定为无效,则必然导致乙妻生活上的不稳定,这样的判决将来也不便于执行。乙妻律师的这种意见,虽未在判决书中明确表述,但笔者推测,法院在判决时应当是考虑过这种因素的。

 

  延伸阅读:

  本案判决书未提及“家事代理”的概念,但从其事实认定及判决结果来看,是参照了“家事代理”的理念的。“家事代理”在法学界被认为是“表见代理”的一种。所谓家事代理权(亦称夫妻代理权或者日常事务代理权),是指配偶一方本无代理权,在与第三人就实施日常事务为一定法律行为时,推定享有代理对方配偶行使权利的权利。

  “家事代理”在我国法律中并未有明文规定,在学术界也仍有比较大的争议,但在审判实践中为处理特定的案件,却屡有判决支持。本案卖方共有权人虽非配偶,但系父子、父女,属于广义上的“家庭成员”关系,因此,本案的判决理念不失为对“家事代理权”的一种适度扩大化应用。

 

  律师提示:

  鉴于“家事代理”尚存不少争议,具体情形稍有偏差就有可能造成法院不予支持的严重后果。在此,笔者特别提醒合同方:在合同标的金额比较大、且涉及对方家庭其他成员权利的时候,应尽可能地要求对方所有相关家庭成员一一在合同上签字;如果对方有关家庭成员远在外地,也应要求其邮寄授权委托书委托家人代签,或以电话、电子邮件、传真等便于保存证据的方式明示其对合同的认可。这样在签合同的时候可能会比较麻烦,却能防患于未然,有效地避免日后发生更大的纠纷。

  深度分析:13837585950

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