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房屋买卖谨防“同时履行”举证难
时间:2010-10-19 09:57 访问量:来源:《平顶山房地产》(第10期)

房屋买卖谨防“同时履行”举证难

刘建辉 河南金年华律师事务所

 

  案情简介:

  2009年8月,王某因做生意急需用钱,欲将自家拥有的一套住宅房屋卖给董某。董某为谨慎起见,找到一家房屋中介,用中介提供的格式化合同与王某订立了房屋买卖合同。双方约定:“房屋总价款20万元,买方先付定金8万元,2009年9月25日卖方为买方进行过户,过户费用由买方承担。过户的同时卖方支付剩余12万元。”后双方未能顺利完成过户,董某遂于2010年1月诉至法院,要求王某为房屋办理过户,并赔偿董某8万元。诉讼过程中,王某将房屋另行卖给第三人并办理了过户手续。

  2010年7月,经法院调解,双方的合同不再履行,王某返还董某8万元,并另行赔偿5000元。董某撤诉。

  律师分析:

  本案在诉讼中尚有无数的枝枝节节,限于篇幅,在此不再表述。本案最核心的争议是:双方在2009年9月25日为何没有按期履行过户手续,究竟是谁违约?

  双方对此争论不休。买方认为“卖方事后反悔,嫌房子卖的太便宜了,要求再加价3万,买方不同意,于是过户那天卖方不露面”,卖方则说是因为“买方凑不够钱,而且嫌买的价位太高了,过户那天是卖方没有去房产交易大厅”。但双方均未能举出证据证明当天发生的事情。

  本案在查不清“是谁违约”的情况下对买方是极其不利的。因为根据民事诉讼证据规则,“谁主张谁举证”,原告作为诉讼请求的提出者,其证明的义务是相当重的。在双方均不能证明的情况下,法院会认定原告举证不足从而判令原告败诉。本案庭审中,原告方虽然拿出借款单据证明自己“已经在期限内凑够了买房的钱”,并举证证明自己为了过户已经对房屋进行了评估,中介费也是自己出的,以此来证明自己是诚心履行合同;并且指出卖方诉讼期间急急忙忙将房屋卖掉,显然是故意违约——但法院始终认为,这些证据都是间接证据,不足以证明在2009年9月25日那天是卖方违约不办理过户。最终法院加大调解力度,促成了调解结案。

  事实上,原告陷于这种“无法举证”的困境的根源,是因为合同中约定了“过户同时交纳剩余房款”。根据经验,“同时履行”的条款一旦发生纠纷,双方均极难举证。象本案房屋买卖,一般买卖双方谁都不会在当天带上公证处的人员前往交易大厅进行证明;而且当天双方通话,一般人也不会想到对通话内容进行录音留下证据。等事过境迁,当天的事实往往就再也无法取得证据了。

  试想本案:如果双方签订的是“先交全部房款再于某日过户”,那么买方仅须举证证明自己如约支付了全部房款,则未能过户的举证责任便落在了被告身上,本案法院即能认定系卖方违约;或者双方签定的是“先过户,再交纳剩余房款”,同样买方的举证责任也将大大减轻,案件胜诉的机率将大大增加。

  另:本案诉讼时原告未能及时对房屋进行诉讼保全,导致被告诉讼中将房屋出卖给第三方从而使本案合同从根本上无法履行,也是一大失误。否则,合同继续履行的话,原告的损失会比现在的结果小的多。

  延伸阅读:

  本案还有一个必须阐明的法律问题:如果能认定卖方违约,原告的诉讼请求能否得到全部支持?

  答案是:不能。理由有二:

  一、《担保法》规定定金不能超过合同标的额的20%,也就是说,本案的定金条款部分是无效的,定金只能认定为4万元;超出部分只能认定为预付房款。

  二、司法实践中,双倍返还定金因过于严厉,通常仅适用于“根本性违约”的情形。本案如果合同根本无法履行,则双倍返还定金是必然的;若能继续履行,则法院或许不会支持双倍返还,而是会根据违约的具体情况判罚适当数额的违约金以弥补原告的损失。

  律师提示:

  现代生活中房产中介非常多,但其从业人员大多没有取得专业资质证书,专业素养往往欠缺,因此,房产中介对合同风险的把握能力不够强,甚至会签出许多合同无效的条款。本案中介提供的格式化合同即有三大失误:一是定金条款部分无效;二是“同时履行”条款很难操作;三是“本合同经双方签字并经房产管理机关批准后生效”的条款也给合同带来了巨大的风险,因为现在的二手房买卖房产管理机关是“无须”批准也是“无权”批准的,这样的条款要么无效,要么会导致整个合同无效,隐患非常大。

  鉴于现在的房产买卖标的巨大,本人建议消费者在购房时,最好能请专业律师对合同进行把关。这样花费不多,但能防患于未然,最大程度地避免发生纠纷时陷入无法挽回的境地。

  深度分析:

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