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商品房外墙面归谁所有
时间:2011-03-31 16:01 访问量:来源:《平顶山房地产》(第13期)

商品房外墙面归谁所有

刘建辉 河南金年华律师事务所

 

  案情简介:

  2008年5月,某大型楼盘开始预售,陈小姐购买了三楼的一套房屋。2009年2月,陈小姐办理了房产证后正式入住。入住不久,物业公司在该楼房临街的外墙面上竖起几个巨幅广告牌,从二楼一直延伸到三楼,将陈小姐家的窗户挡住了一半。陈小姐感觉自己的采光受到了影响,遂与开发商交涉,开发商仅同意给陈小姐一定的补偿,拒绝撤掉广告牌,理由是根据陈小姐所签的购房合同,房屋外墙面使用权归开发商所有,而此次物业安装广告是经过开发商允许的。陈小姐经咨询后得知:房屋的外墙面所有权应归业主所有,遂将物业公司告上法庭,请求拆除该楼外墙的所有广告牌。

  2010年4月,法院作出判决,认定外墙面所有权应归业主所有,开发商擅自安装广告牌系侵权行为。但鉴于全部拆除损失较大,遂判令物业缩小广告牌的尺寸确保不遮挡住户的窗户,并适当对陈小姐进行补偿。

  判决后双方均未上诉,该判决已生效。

 

  律师分析:

  开发商在售房时在预售合同中约定外墙面使用权归开发商所有,然后通过自己旗下的物业公司做广告以赚取利润——这是大多数开发商经常采用的一个做法。所以,很多业主都会遇到本案陈小姐这样的问题。那么,商品房的外墙面所有权究竟是谁的呢?这也是本案的焦点所在。
这个问题不是近年才产生的,很多年前就有类似的纠纷。在《物权法》施行以前,就有一些判决依据售房合同的约定,认定外墙面归开发商所有。但自2007年10月1日起,这个问题的答案就发生了彻底改变。

  2007年10月1日,《物权法》正式施行。该法在第六章专门归定了“业主的建筑物区分所有权”,对以前关于业主房屋、住宅小区的很多法律空白地带作出了明确规定。该法第七十条规定:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”此条规定了建筑物的共有部分,归业主共有。对此,最高人民法院还针对《物权法》作出司法解释,规定“建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分” 应当认定为“物权法第六章所称的共有部分”。所此,本案陈小姐家楼房的外墙面应归陈小姐等业主所共有。

  庭审中,物业公司认为,因为售房时所有业主均签订了同样的条款,约定“外墙面所有权归开发商所有”,因此应当理解为所有的业主共同“放弃”了外墙面的所有权。这种说法能否成立呢?

  答案是不能。因为开发商出售的房屋应该是一个完整的整体,外墙面作为房屋结构的一个组织部分,不允许分割出售。比如:开发商不能在卖一套房屋时,却将其中的卫生间留下来不卖给业主,道理是一样的。

  综上,本案法院认定外墙面使用权归业主共有,物业公司安装广告牌的行为属于侵权,这种认定是正确的。

 

  延伸阅读:

  需要进一步搞清楚的是:法院既然认定了物业侵权,却并没有判令将广告牌拆除,而是判令“缩小广告牌的尺寸”,这种判决是否合理呢?

  笔者认为该判决尚有商榷的余地。一个侵权行为,理应得到法律的纠正,直至将侵权行为完全制止或在无法制止时将侵权后果彻底弥补,方为合理。本案的广告牌是完全可以拆除的,也就是说这种侵权行为可以被完全制止。至于拆除后物业公司的损失较大,不应是法院“手下留情”的正当理由,因为这是其侵权行为必须付出的代价。法院“手下留情”的后果,只能是变相助长这种违法行为,起不到一个判决应有的行为指引的社会效果。

 

  律师提示:

  开发商为追求利益的最大化,经常会在购房合同中设置一些陷井,试图规避法律。而购房人因为缺乏相应的专业知识,或者因为其处于弱势而不具备跟开发商讨价还价的资本,所以屡屡掉入此类陷井。这种局面,尚有待于国家相关的配套法规的进一步完善,以及相关的行政机关的更加严格的管理和监督。

 

  深度分析:

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