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市房产管理中心主任、党组书记曹拥军就商品房预售资金监管办法答记者问

时间:2011-06-16 11:30 访问量:来源:平顶山日报(2011年6月16日第3版)

实施商品房预售资金监管 保障购房建设资金安全

——市房产管理中心主任、党组书记曹拥军

 

  为加强我市商品房预售资金的监督管理,保证商品房预售资金专款专用,维护商品房交易双方的合法权益,市政府出台了《平顶山市商品房预售资金监管办法》,对商品房预售资金监管有关问题进行了明确和细化。本报记者就此专访了平顶山市房产管理中心主任、党组书记曹拥军。

  问:将于7月1日起施行的《平顶山市商品房预售资金监管办法》(平政〔2011〕46号,以下简称《办法》),明确资金由政府部门进行监管。对商品房预售资金进行监管,有什么必要性?

  答:商品房预售资金是房地产开发资金链中最重要和最容易出现问题的一环。在预售条件下,消费者支付的是全款,购买的是期房。如果不对预售资金进行有效监管,一些实力较弱的开发企业就有可能挪用预售资金用于其他工程建设,发生预售项目资金短缺、建设速度放缓、交房延期、房屋质量下降、配套设施滞后以及拖欠工程款、工人工资和银行贷款等问题。

  因此,市政府出台这个《办法》,有利于促进原有项目的开工建设,保证项目质量,并如期交房。特别是预售资金专款专用、足量投入,可以有效避免开发商因偷挪原有项目建设款项去投拍新土地或用于其他项目,而影响现有项目的工程质量和交盘时间,从而保障购房人的权益,确保消费者“交了钱”就能够拿到房。

  问:我市出台《办法》的依据是什么?

  答:进一步加强商品房销售管理,加大交易资金监管力度,是房地产市场规范管理的基本内容。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)都对此提出了明确要求。此外,市政府出台的《关于加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》(平政〔2010〕59号)也有具体规定。

  问:预售资金监管的主要原则是什么?

  答:预售资金监管的主要原则是:一个账户、三方协议、政府监管、保证安全。

  预售资金监管的主体是政府,具体由房产管理部门部门行使职能。银行作为金融服务机构,需要根据协议约定,建立商品房预售资金收支台账,履行配合监管义务。开发企业作为市场经营主体,不管是政策层面还是道德层面,都应该积极接受和配合政府管理,为消费者负责的同时,也是为自己的社会形象和长远发展负责。

  问:刚才您提到的“一个账户、三方协议”具体内容是什么?

  答:所谓一个账户,就是一个商品房项目应设立一个资金专户,预售资金全部、直接进入专户管理。申请购房贷款的,贷款银行或住房公积金等机构应将购房贷款直接划入相应的监管专户,房地产开发或销售企业不得直接收存商品房预售资金。

  三方协议,是指开发企业申请预售许可前,需与房产管理部门和监管银行分别签订包括项目基本情况、监管内容、监管时间、违约责任等内容的监管协议,开发企业使用预售资金时,需要申请并经房产管理部门和监管银行同时签章方可支取。这也是政府实施监管的必要手段。

  问:《办法》实施后,购房者如何缴纳房款?

  答:购房者需要先将房款缴纳到所购项目预售资金专户,然后持监管银行的缴款凭证到开发企业开具购房收款票据,开发企业再为购房人办理商品房合同备案手续。

  问:对开发企业预售资金的用途,《办法》有没有具体规定?

  答:商品房预售资金只能用于购买该项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款以及缴纳法定税费。在保证整个项目建设竣工的条件下,也可以用于偿还本项目开发贷款以及支付本项目工程其他相关费用。除此之外,在项目竣工办理房地产初始登记前,预售资金不得挪作他用。

  问:开发企业申请使用商品房预售资金时,需要履行哪些手续?

  答:开发企业使用商品房预售资金,应向房产管理部门和监管银行提出申请,同时提交下列五种资料:(一)经该项目工程监理机构确认的项目用款计划;(二)申请施工进度款的,提供由房地产开发主管部门确认和项目监理单位出具的建设工程形象进度证明;(三)申请购买建筑材料、设备款的,提供购销合同;(四)申请法定税费的,提供相关证明;(五)申请偿还项目工程开发贷款的,提供有关贷款资料。

  监管银行对开发企业用款申请提出用款意见,监管部门审核后,监管银行再按审核意见支付款项。

  问:商品房预售资金的监管期限是多久?

  答:期限从建设项目核发商品房预售许可证开始,到项目竣工办理房地产初始登记为止。开发企业办理项目房地产初始登记后,监管部门将及时解除对商品房预售资金的监管,并书面通知监管银行和开发企业。

  商品房项目如果已办理房地产初始登记或者是现房销售,也就等于一手交钱、一手交货,不存在交易风险,房产管理部门不再进行资金监管。

  问:开发企业在办理项目房地产初始登记前,哪些行为是被明令禁止的?

  答:主要有八种行为:(一)未按规定将商品房预售资金存入监管专用账户的;(二)以收取其他款项为名变相逃避监管的;(三)提供虚假资料骗取商品房预售资金的;(四)未按项目用款计划使用商品房预售资金的;(五)存在违法违规行为导致预售项目停工的;(六)预售项目存在严重质量问题的;(七)预售项目未能按期交付使用的;(八)法律、法规规定的应当暂停拨付的。

  开发企业在办理项目房地产初始登记前存在上述行为的,除了禁止使用房屋预售资金外,需要限期整改;情节严重的,还要依法追究相关责任。(本报记者程颖)

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