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嘉宾访谈:说说物业那些事
时间:2012-05-15 17:09   访问量:  来源:平顶山新闻网

访谈实录

  主持人:各位网友好,欢迎收看平顶山新闻网的嘉宾访谈节目。“提升物业管理水平、努力打造和谐社区”这是今年我市政府工作报告中提出的十大民生工程之一。如今物业管理作为一个新兴快速发展的行业,它对改善人们居住环境、提高城市管理水平、增加就业等起到了积极的作用。那么我市的物业管理发展现状如何?物业公司和业主之间有着什么样的联系?如何更好的完善物业管理项目、提高管理水平?今天我们邀请到了平顶山市房产管理中心贾中伟副主任做客直播间,就物业管理话题和广大网友进行在线交流。贾主任,你好。欢迎您来到平顶山新闻网。先和网友朋友打个招呼吧。

  贾中伟:主持人好,网友朋友大家好。

  主持人:近年来,随着城市小区数量的增多,我发现物业管理行业呈现快速发展的趋势,请您介绍下我市物业管理发展的现状?

  贾中伟:1997年11月28日,平顶山市第一家物业公司注册成立。岁月荏苒,15年后的今天,我市物业管理行业已初具规模。目前,全市资质以上物业服务企业已增至164家,其中:一级企业2家、二级企业3家、三级及暂定三级企业159家。据不完全统计,就业人员现已发展到2万多人,大都来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力。全市纳入专业化物业管理项目800多个、2000多万平方米。随着我市物业管理进社区工作的深入推进,物业管理行业迎来了难得的历史性发展机遇,物业服务市场潜力巨大。近年来,我市相继还有建业物业、国基物业、新世纪物业、金碧物业、中建物业等一批高等级、高水平的省内外知名物业服务企业来平从事物业管理活动,为我市引入了先进的管理服务理念和规范的技术操作规程,并与本地公司一道成功创建多个省级、国家级物业管理示范项目,对于提升我市物业管理服务整体水平起到了积极的推动作用。

  主持人:应该说城市的发展为物业行业提供了强有力的发展市场。据了解,我市在2009年就开展了物业管理进社区工作,到目前这项工作的进展情况如何?

  贾中伟:物业管理是事关群众日常安居的大事。2009年7月,平顶山市全面启动了物业管理进社区工作。作为此项工作的牵头部门,市房管中心制定了社区物业管理全覆盖“三步走”发展规划,建立了城区三级责任机构,还专门抽调40名工作人员成立了物业管理进社区业务指导组,分包全市96个社区的1155个楼院,同时推荐了一批有较好行业声誉的物业服务企业,创办《物业管理进社区工作信息》,加大信息交流和宣传力度,全力推进物业管理进社区工作。经过几年的共同努力,目前主城区29个街道(镇)、94个社区的1155个楼院中,资质以上物业服务企业实施管理176个,占15%;单位后勤式管理482个,占42%;业主自治管理118个,占10%;旧小散楼院社区代管379个,占33%,物业管理进社区成效初步显现。

  主持人:物业管理进社区工作开展以来,我市在社区管理模式上出台了一些制度措施,有些举措在国内也是一大制度创新,请您给网友介绍一下。

  贾中伟:目前我市城市社区数量已达200多个,社区是由若干个物业管理区域组成的。为进一步延伸社区服务功能,整合社区各方资源,市房管部门会同市民政部门大胆创新社会管理,制定出台了《关于加强城市社区居民小组和业主委员会建设工作的通知》,在全市范围内逐步推行物业管理区域业委会与社区居民小组合署办公模式,在业主大会上增加表决事项,既成立业委会又成立居民小组,由业委会委员兼任居民小组成员,业委会主任兼任居民小组长,并与社区居委会任期保持一致,每届任期3年。业委会既可在物业管理区域内依法行使业主大会授予的经济管理职责,又可在居民小组范围内依法行使居委会赋予的社会管理职责,业委会和居民小组实行“一套班子、二块牌子、三种职能”的新型社区基层管理模式。2012年2月18日,我市湛河区马庄街道华西社区下辖的一个居民小区——明珠城市花园小区在成立业委会的基础上,通过民主选举的方式产生了第一个合署办公的社区居民小组。此举在国内是一大制度创新。

  主持人:您刚才提到社区管理模式,在别的地方有这样的措施吗?

  贾中伟:没有。

  主持人:现在物业作为一个新兴行业发展速度非常快,那么在规范整顿物业管理市场秩序方面显得更为重要,这方面我们都做了哪些工作?

  贾中伟:为理顺管理体制,完善管理机制,市政府及时调整物业管理进社区领导机构,成员局委由7个扩充到23个局委,市房管部门多次会商各县(市、区)政府、新城区管委会,报经市政府同意,除省直管试点县汝州市外,9个县(市、区)、新城区均明确了本行政管理区域内物业管理活动的监督管理部门,并通过新闻媒体统一向社会公布了各县(市、区)物业管理监督举报投诉电话。全面推行企业资质会审公示报批制度、企业资质年度动态考核制度、限期整改企业负责人约谈制度、业主重大投诉查证一票否决制度、企业分类指导管理制度。此外,我市还制定出台了《平顶山市物业管理项目招标投标管理办法》和《平顶山市物业承接查验管理办法》,推行招投标方式选聘物业服务企业制度,健全物业承接查验交接保修制度,逐步形成统一开放、进出自由、竞争有序、优胜劣汰的物业管理市场新格局。

  主持人:我们从节目开始一直在讨论物业管理行业发展的现状。随着老百姓对高品质居住环境追求的提高,社区物业管理也会出现新的问题,您觉得这些问题都表现在哪些方面?

  贾中伟:的确如此,随着物业管理进社区工作的逐步深入,以及群众追求高品质居住环境需求的日益增长,社区物业管理中逐渐暴露出了一些深层次问题。一是物业管理服务的消费观念尚未建立;二是建设与管理职责不清,衔接不好;三是相关主体间的法律责任不清;四是物业服务企业经营活动不规范;五是物业管理市场尚未形成;六是房屋共用部位、共用设施设备维修资金管理不落实;七是行业队伍素质整体偏低。下一步,我们将切实抓好物业管理进社区、物业管理市场秩序整治、业主委员会规范自治、物业服务产业培育、物业管理人才队伍培养等五项重点,强基础,精管理,优服务,争先进,努力改善群众的工作和生活环境,使社区物业管理工作实现新跃升。

  主持人:正如您刚才讲的,物业管理是需要强基础,精管理,优服务,争先进,从中也能看出咱们管理部门对物业行业发展的信心和决心。我们对物业未来的发展非常期待。下面这个问题是很多数网友非常关心的,就是对特定的物业管理公司来说,它具体应该包括哪些管理范畴?

  贾中伟:为推进物业管理服务的精细化、标准化、专业化,市房管部门会同市发改委共同出台了《平顶山市住宅物业服务等级标准》(2011年本),从基本要求、共用部位和共用设施设备运行及维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护及装饰装修管理等7个部分对物业服务提出了具体要求。尤其是物业公司对住宅区空调系统、二次供水设备、排水系统、照明设备、电梯、消防等共用部位及共用设施的日常运行如何维修养护,对业主装饰装修行为如何规范、对装修垃圾如何清运等均进行了明确。

  主持人:业主如何根据自己的需要进行选择?

  贾中伟:《平顶山市住宅物业服务等级标准》共分为五级,一级标准为最高标准,一至五级服务内容逐级递减,可以满足不同层次物业服务的需要。业主委员会和物业公司签订物业服务合同时,可以直接选择标准服务,也可以自助组合采用标准中的部分具体服务,服务内容选择上更加灵活;业主要选择更高标准的服务,今后物业服务收费也会相应地增加。

  主持人:前面我们聊了不少物业公司管理的一些情况,作为小区的业主,在物业管理方面他们都享有哪些权利呢?

  贾中伟:业主在物业管理活动中,享有十项权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会成员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。

  主持人:看来咱们业主在物业管理活动中享有的权利还是不少的。那么业主在享受权利的同时是不是也应该尽到自己的义务?请您给网友也说道说道。

  贾中伟:业主在物业管理活动中,履行六项义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。

  主持人:您刚才提到业主可以参加业主大会,选举业主委员会委员。可以说业主大会是业主在物业管理活动中维护自身权益的一个机构,那么业主大会是如何成立的?

  贾中伟:业主自我管理是一个小区和谐发展必不可少的一项内容。市房管部门根据国家相关法律法规,结合我市实际专门制定了《平顶山市业主大会成立和业主委员会备案暂行规定》,对业主大会的筹备、召开和业主委员会的选举程序等具体内容进行了规范。依据《暂行规定》,我市物业管理区域符合相应条件(相应条件分别为:房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积50%以上的;房屋出售并交付使用建筑面积占总建筑面积30%以上50%以下,且首套房屋交付使用已满12个月的;房屋出售并交付使用建筑面积不足30%,但首套房屋交付使用已满24个月,且业主总数在30人以上的)的都应成立业主委员会。

  筹备、召开首次业主大会,应由小区内3名以上业主提议并征得入住20%以上业主签字同意,将书面申请提交所在地的县(市)房管局或区建设局。街道或乡(镇)政府在得到书面告知后的15日内,协调居委会开展筹备工作。业主代表、建设单位或产权单位代表、街道或乡(镇)政府代表和居委会代表组成首次业主大会会议筹备组,筹备组人数为7至11人单数。筹备组自组成之日起90日内,召开首次业主大会。业主大会会议采取实名制表决(受委托人应提交委托人身份证复印件、委托书等证件),1名业主有1份表决权。业主委员会委员候选人以得票数量多少依次当选为业主委员会委员,由5至11人单数组成业主委员会。业主大会作出的决定及业主委员会成员分工等内容必须在小区内公示。同时,业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持相关材料依次向街道办事处或乡镇人民政府、县(市)房管局或区建设局、市房管部门备案。

  主持人:从刚才的介绍中我们还会经常听到这样的机构“业主委员会”,请您说说业主委员会和业主大会有什么不同?

  贾中伟:概括地说,业主大会是决策机构、业主委员会就是执行机构。业主大会可以决定以下事项:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业;(五)筹集和使用专项维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;(四)监督管理规约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。

  主持人:您刚才介绍了业主大会和业主委员会的不同,我想有了二者机构的存在也能更好的为业主提供权益保障。业主大会和业主委员会都成立了,作为业主,他如果遇到物业上的麻烦应该怎样来维护自己的权益呢?

  贾中伟:为规范业主大会和业主委员会的活动,完善业主自我管理模式,市房管部门还结合我市实际,专门制定了《业主大会议事规则》、《管理规约》、《专项维修资金管理规约》和《临时管理规约》等物业管理示范文本。业主在物业使用中产生矛盾纠纷时,本着互谅互让的原则,可以申请业主委员会或者居委会、街道办事处(乡镇人民政府)居间调解处理。业主委员会依照法律、法规以及管理规约,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,还可以依法向人民法院提起诉讼。

  主持人:从媒体报道经常看到一些业主会遇到小区物业费征收不合理的情况。那么我市在物业服务收费上是怎么规定的?

  贾中伟:去年9月底市发改委会同市房管部门出台了《关于进一步加强平顶山市物业服务收费管理的通知》,对全市物业服务收费管理进行了规范,市区住宅小区物业服务收费指导价标准为多层住宅0.15—0.56元/平方米•月,高层住宅0.68—1.35元/平方米•月。

  凡实行政府指导价的物业服务收费,物业服务合同签订前,物业服务企业应当按规定向当地房地产行政主管部门申请核定物业服务等级标准,由同级价格主管部门审核物业服务收费标准,并申办《收费许可证》,亮证收费。没有办理《收费许可证》的,不得收取物业服务费用。

  主持人:从《物业管理条例》中我看到,业主委员会和物业公司需要签订《物业服务合同》,这对于业主来说有什么作用?

  贾中伟:物业服务合同是整个物业服务关系的核心。它是建立业主与物业服务企业之间关系的重要法律文件,是约束当事人双方行为的“法律规范”,双方当事人都应该给予充分重视,尤其应明了自己的权利与义务。对于法律上没有规定或者规定模糊的事项,应当在合同中明确约定。

  主持人:随着物业管理行业的不断发展,物业的管理水平和服务质量颇受社会的关注,您认为合格的物业公司应当具备哪些条件和资质?

  贾中伟:物业公司,首先是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。国家对从事物业管理活动的企业严格实行资质管理制度。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内,持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同、管理和技术人员的职称证书和劳动合同等文件资料向工商注册所在地房地产行政主管部门申请资质。新设立的物业服务企业,其资质等级按照最低等级三级核定,并设一年的暂定期。

  资质等级和服务等级不是一个概念,资质等级决定承揽单个物业项目的大小,服务等级是服务质量的要求。一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。具体到一个物业项目,三级资质企业也可以干到一级服务的标准,并按一级服务标准收费。

  主持人:也就是说服务等级其实不受资质等级高低的影响。下面让我们看看网友们的问题:网友杨柳依依说,我们小区2008年建成开始入住,到现在始终没有成立业主大会,物业费、停车费想涨价就涨价,根本不与业主沟通。面对物业公司随意收费的现象物业公司应承担哪些责任呢?

  贾中伟:前面我已经对物业服务收费的相关规定做了详细介绍,对于你们这个已经入住多年的小区,物业服务企业应当按照我市新办法要求,申请核定服务等级和收费标准,并申办《收费许可证》,亮证收费。对于取得《收费许可证》后,物业服务企业擅自降低物业服务标准,引起业主投诉较多的,由房地产行政主管部门和价格主管部门重新核定物业服务等级标准和收费标准。违反法律法规的,政府价格主管部门将依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。

  主持人:有网友提到由于开发商遗留的问题,比如绿化、房屋及设施质量等问题,业主提出来了物业也解决不了,这个时候业主应该怎么办呢?

  贾中伟:因为这些问题已经超出了物业服务的范围,物业服务是建立在《物业服务合同》的基础之上,而业主与开发商的关系是建立在《商品房买卖合同》的基础之上,是两个截然不同的法律关系。对于开发商遗留的问题,业主或业主委员会应当依据国务院《建设工程质量管理条例》维护自身的合法权益。

  主持人:物业管理是一个新兴行业,作为相关部门您认为如何发挥好监督管理的职责?

  贾中伟:一个行业的长远发展关键是人才。为此,我市制定出台了《物业管理专家委员会管理办法》和《物业管理专家委员会工作规则》,遴选高校教授以及通过全国物业管理师资格考试的专业人员首批18人,组成了平顶山市物业管理专家委员会,作为全市物业管理行业的“智库”,参与物业管理示范项目评选、物业管理项目评标、物业从业人员培训教育以及开展课题研究等专业性活动。同时,市房管部门还联合河南城建学院、河南质量工程职业学院等两所高校共同设立了“平顶山市物业管理人才教育培训基地”,依托我市高等院校教育资源优势,逐步开展全市业主委员会专业队伍和物业管理专业人才及技能人才的培养教育工作,促进我市物业管理逐步迈向专业化、市场化、规范化。

  主持人:未来物业管理工作还有更长的路要走,在节目最后请您来谈谈您对物业管理工作发展的期望?

  贾中伟:目前,我市的物业管理进社区工作发展势头很好,同时城市建设包括住宅建设投资的不断增长,城市旧住宅小区整治改造的步伐加快,各行各业后勤保障服务体制的改革,以及棚户区改造工程的大力实施,都给物业管理的发展带来了良好的发展新机遇。今年恰逢我市物业管理诞生15周年,全行业上下要积极行动起来,提高管理服务水平,扩大物业管理覆盖面。不仅旧的住宅小区要通过改造逐步实行物业管理,新建住宅小区也要全面提升物业管理服务水平;不仅是住宅要搞物业管理,医院、饭店、宾馆、学校、写字楼、商场、产业集聚区也都要推行物业管理。物业管理系万家,和谐社区靠大家。相信通过社会各界共同努力,我市的社区物业管理、物业管理市场以及物业服务产业都将会进入一个规范发展的新阶段。谢谢。

  主持人:生活中我们常说一个词“安居乐业”,意思是有了安定的居住场所,我们才能更好的生活和工作。当然这其中点点滴滴都离不开小区物业的精心管理和呵护,更离不开每位业主的理解和支持。提升物业管理水平,努力促进和谐社区建设。让我们共同期待!非常感谢贾主任做客演播室,感谢各位的关注,我们下期再见。

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